Alte Hütte, alte Frage: Holzwurm

[Sir Alottafind]

@oliver.bohm: Welches Gift nimmt man dazu? Hast Du das Dachgeschoss zum Wohnraum ausgebaut? Wie stehts mit den Ausdünstungen?

Denn in meinem Fall ist dieses Geschoss Wohnraum (drüber ist nur noch ein niedriger Spitzboden; da hab ich auch so gut als möglich raufgeleuchtet, und Bohrmehl war kaum zu sehen). Das Geschoss würde ich komplett leermachen und neu gestalten, weils das einfach braucht.

Ich seh schon, um die Begutachtung wegen Schädlingsbefall durch Zimmermann oder ähnlichen Experten würde ich nicht rundumkommen. Zeit, das anzuleiern, hab ich wohl: viele ernsthafte Interessenten für das Haus scheints vorerst nicht zu geben, weil keinerlei Spuren im dort schon liegenden Schnee vorhanden waren, und der Makler auch gleich wieder abgedampft ist.

Meine bisherigen Bekanntschaften mit Holzbock&Co durch bisherige Hausbesichtigungen waren durchaus eindrücklich. Eine große Holzinnentreppe zb. war nicht mehr begehsicher, und in einem ansonsten wunderbar aussehenden alten Bauernhaus war sämtliches sichtbare Balkenholz im Wohnbereich befallen. Best war das Abbrechen eines total zerfressenen Holztreppengeländers im doppelten Dachboden eines uralten Benifiziatenhauses....

Nun gut, die Schädlingsproblematik müsste also der Fachmann begutachten. Bleibt der zu kalkulierende Sanierungsaufwand.

War wär zu machen mit Fokus auf Erdgeschoss:

-erstmal das Haus von den Möbeln beräumen; sehr überschaubare Menge, draussen abgedeckt lagern bis nächste Sperrmüllabfuhr

-alle Bodenbeläge/Deckenbeläge raus; Wände von Belägen befreien bzw. neuer Innenputz (kleines Haus = bewältigbarer Vorgang in Eigenleistung)

-wahrscheinlich müssten die Versorgungsleitungen bei der Gelegenheit mit erneuert werden, ein paar mehr Steckdosen dürfen auch sein (im Keller befindet sich ein ziemlich neuer Zähler); das Bad muss eh von Keller raufversetzt werden), kann immer mal sein, dass sich der Kanal auch behandlungsbedürftig erweist....

-Herstellen des grundsätzlichen Wohnbereichs im alten Stallanbau und Ausbau zum Badezimmer; Warmwasser durch Durchlauferhitzer

-alle Fenster neu: bisher Einfachverglasung mit Rollokästen; Rollos will ich nicht behalten. Bedarf ist sieben moderne Fenster in Normalgröße (wobei ich zwei bis drei davon zu bodentiefen Terrassentüren umwandeln würde), und drei kleinere Fenster

-alle Bodenflächen neuer Belag, u.U. Holzdielen. Was mit den Zimmerdecken zu machen wär kommt drauf an, was unter den bisherigen Holzdecken steckt

-neue Haustür

-alle fünf Innenraumtüren Blatt+Zarge neu (Baumarktqualität reicht vollkommen) plus Feuchtraumtüre Bad

Dachgeschoss (Schlafbereich)
-jedenfalls komplett leermachen, isolieren, schönen Holzboden rein. Vielleicht auf Sonnenseite ein/zwei Dachfenster..... . Vielleicht in Trockenbauweise wieder Räumlichkeiten herstellen, das Bad sogar hier installieren.... viel mehr Aufwand als den Stallanbau grundsätzlich dafür herzurichten wärs wohl nicht

-Heizung: Gas für eine Therme liegt nicht an. Schön wär ein Grundofen, der im EG beim Kamin gebaut und per Züge ins Dachgeschoss das kleine Haus heizen kann. Das bedarf aber einer näheren Betrachtung und wie/wann er in den Sanierungsprozess integriert werden kann; alternativ ein Pelletofen. Der Kamin braucht wahrscheinlich auch eine Sanierung (Plewarohre?), der Schornstein scheint ok zu sein


Aussen könnt man später eine Aussendämmung anbringen, mit Holzverbretterung. Der recht hohe Haussockel besteht aus verputzten Granitsteinen. Dieser Putz ist makellos, nichts hohl. Den Bereich könnt man mit Wellalupaneelen verkleiden... . In der Teilunterkellerung (ca. 2 Meter Raumhöhe) ist durch die Verwendung der Natursteine im Bodenbereich bis in einen Meter Höhe etwas feuchtelich, das erscheint mir nach meinen bisherigen Erfahrungen aber als nicht arg.

Der Dachbelag und Schalung wurde vor 30 Jahren erneuert. Das wird man so lassen können.




Ich würd mir schon viel von den Arbeiten zutrauen, Werkzeug und die Zeit dafür hab ich. Kernbereiche wie elektrische Installation usw. würde natürlich der Fachmann ausführen. Ein richtig schön unprätentiöses Häusl würd dabei rauskommen, mit schöner Aussicht, ziemlich ruhig, ein Hauch von 'kanadamäßig', mit viel Schnee im Winter.... noch ein paar Gebüsche aufs 1000qm-Grundstück gepflanzt......

Herrgottchen, was wär das für eine schöne Arbeit, das Häusl handfest herzurichten

Mir erscheint der geforderte Kaufpreis dennoch als zu hoch. Die berühmten Nebenkosten kommen auch noch dazu.....

[2augen1nase]

Das klingt bei dir ganz sehr nach "Lust" - und das ist sicherlich nicht die schlechtese Voraussetzung


Zu deinen ganzen Wünschen sage ich jetzt solange nix, bis ich weiß um was es sich für einen Bau handelt - und dann überlege ich mir ob ich überhaupt einen fachlch korrekten Kommentar dazu geben kann.

Allgemein:

Machen kann man alles, ob man das aber machen MUSS steht auf einem anderen Blatt. Ich würde mir jedenfalls sehr genau überlegen ob zum Beispiel eine neue Haustür unbedingt sein muss - sofern vielleicht noch eine schöne alte Tür vorhanden ist - oder eben ob neue Fenster sein müssen.

Fakt ist ja, dass das Haus bis vor kurzem bewohnt wurde. War bei Herrn Ogrissek ja damals auch so - draus geworden ist bei ihm eine 5 (?) Jahre andauerende Baustelle mit vieeeeeel Aufwand, wobei bei ihm der meiste Aufwand sicher der war, den Heizungsbauer /Fussbodenheizungsleger zur Arbeit zu motivieren

Eines muss dir halt bewusst sein: Das Haus funktioniert offensichtlich so wie es jetzt da steht. Jede bauliche Veränderung zieht Folgen nach sich - und das kann bei heute üblichen Baustoffen zum Teil erheblich sein was man dann beachten muss. Im "Fachwerk-Forum" hat mal jemand die alten Fenster netterweise als "Soll-Kondensationsstelle" bezeichnet - da wird einem sofort bewusst was das bedeutet. Das sind halt alles Dinge die so einen Bau dann richtig ätzend machen können - vor allem weil es zu jedem Problem gefühlt 20 verschiedene Varianten zur Lösung gibt, du aber keinen finden wirst, der die Hand dafür ins Feuer legt, dass genau DIE Variante auch die richtige ist.

Die Preisfindung würde ich an deiner Stelle wie folgt angehen:

Bodenrichtwertkarte raussuchen, Grundstück darauf suchen >>> ergibt schon mal ne Hausnummer was das Grundstück "wert" ist. Bodenrichtwerte sind Vergleichstabellen die mit Zahlen gefüttert werden was im Umkreis so für Grundstücke bezahlt wurde. Die können mitunter hundealt sein, aber geben immerhin mal einen Richtwert - deswegen heißt ja so.

Dann würde ich den Abbruch gegenrechnen - denn auch wenn es jetzt so ist dass man drin wohnen würde - der Umbauaufwand kommt einem Neubau mindestens gleich.

Neben Abbruch kann man als wertmindernd auch die Erschließung annehmen, falls da was erneuert werden muss oder du zusätzliche Medien haben willst die noch nicht anliegen (DSL Leitung oder von mir aus Anschluss an das "Kartoffelsalat-Verbundnetz" )
Auch eventuelle Ablagerungen von Müll / Altlasten würde ich an deiner Stelle sehr intensiv prüfen. Bei meinem Haus habe ich dazu mal das Altlastenkataster befragt. Je nach Bundesland wäre es auch interessant, wenn du nach Kriegsaltlasten fragst - nicht jede Gemeinde entsorgt das auf ihre Kosten.

Abzuklären wäre auch (mittels Bauvoranfrage) ob die derzeitige Nutzung bzw. die zukünftig geplante Nutzung dort überhaupt zulässig ist - nicht, dass dir da jemand ein Wochenendhaus als vollwertiges Wohnhaus andrehen will. Soll ja auch schon uralte Schwarzbauten gegeben haben die dann abgerissen werden mussten... Mittels Bauvoranfrage hast du halt was rechtlich sicheres - gerade für den Umbau bzw. die Umnutzung des Stalls nicht unerheblich.

Zumindest hier in Sachsen wird die Bauvoranfrage nach zu erwartenden Baukosten berechnet, ein Teil wird aber bei der Baugenehmigung dann wieder gegengerechnet. Bei mir kostete die Bearbeitungsgebühr um die 600€ für die Voranfrage, das war es aber in meinem Fall absolut wert, da ich davon den Kauf abhängig gemacht habe.

Der wichtigste Punkt:

Kühlen Kopf bewahren. Die "Immobilienflucht" hat die Kaufpreise deutlich angehoben und nun werden totale Schrottimmobilien plötzlich fast mit Gold aufgewogen. Wer Geld in Immobilien anlegt, weil der bei der Bank keine Zinsen kriegt, sollte das aus meiner Sicht nur machen, wenn er vermietet und dadurch am Ende wirklich mehr rauskommt. Als eigengenutzte Immobilie finde ich diese Anlageform bescheuert, weil man am Ende nicht wirklich was spart. Mit dem Geld was ich nur für den Kauf meines Hauses ausgegeben habe, könnte ich meine Wohnung hier 10 Jahre mieten - und mit dem Kauf alleine ists ja nicht getan und meine Ruine kennste ja, da ist nix mit eben mal einziehen, außer man steht auf viel Frischluft und hat geringe Hygieneansprüche.
Auch wenn ich Trends bescheuert finde: momentan zieht alles in die Stadt. So gesehen musst du damit rechnen, dass alles was du da reinsteckst irgendwann tatsächlich verloren sein kann. Je spezieller die Immobilie, desto kleiner der Interessentenkreis, desto schlechter der Verkaufspreis.

Hier wieder der Hinweis zu meinem eigenen Haus: zwar nur zehn Minuten vom Innenstadtkern entfernt (Auto) und gut gelegen, aber Haus mit Werkstatt will auch nicht jeder haben. Mein Haus hatte zuviel Wohnfläche für einen Gewerbebetrieb und zu viel unnütze Hallen / Gewerbefläche für eine reine Wohnnutzung. Das wird der Grund sein, warum sich jahrelang niemand um die Immobilie geschert hat. Ich spekuliere zwar trotzdem darauf, dass die Bude (wenn ich es je schaffe sie zu sanieren) in meinem Rentenalter wenigstens noch einen so hohen Wert darstellt, dass man im Falle einese Falles noch eine Beerdigung davon finanzieren kann, aber wer weiß schon wie es kommt

Liebe, Lust und Bauchgefühl sind immens wichtig - aber es ist schwer bei solchen Emotionen kühl zu bleiben. Ich habe auch mind. 2 Jahre gebraucht um mich auf die Villa einzulassen (und hab am Ende 10.000€ mehr bezahlt und Glück gehabt dass der zwischenzeitliche Eigentümer kein richtiges Interesse an der Bude hatte) - eben weil es ein großer Aufwand ist das Ding wirtschaftlich nutzbar zu machen.... und zu den Kaufnebenkosten: DAS ist das geringste Übel, da hab ich schon schlimmere Sachen erleben dürfen bisher...

Was für ein Roman... ich hoffe es hilft?

Ich drück dir jedenfalls die Daumen!

[Surfer]

Wenn du möchtest , kannst du auch einige Bilder der E-Installation ( am besten mit Hausanschluss und , sofern für dich gefahrlos möglich , mit geöffnetem Zählerschrank im nicht plombierten Bereich . Dann kann man auch dazu eine Einschätzung abgeben .

Gruß Surf

[Sir Alottafind]

Der Zählerschrank und Inhalt im Keller sehen sehr neu aus, völlig gefahrloses Ding. Im Wohnraum die Schalterabdeckungen dagegen sehen älter aus, aber nicht uralt. Hab auch nicht gesehen, was auf frisch verlegte Kabel in der Wand hindeuten würde.

[Surfer]

Meinte schon den Zählerschrank mit geöffneten Türen und eventl. entfernten Abdeckungen

[Sir Alottafind]

Weitere Photos hab ich leider nicht ...........

Aber ich kenns schon, wenn ein Zählerkasten sehr neu ist.

Dem Makler unterbreite ich die Tage ein Kaufangebot; jenes wird ihn wahrscheinlich nicht erfreuen....